Viviendas prefabricadas modulares y viviendas modulares prefabricadas: diferencias y beneficios

Qué significa realmente «viviendas modulares prefabricadas»: terminología, matices y realidad del sector

Por qué «modular prefabricado» es un término inadecuado —y cómo comercializadores, constructores y compradores confunden estos conceptos

Llamar a algo una «casa prefabricada modular» resulta redundante, algo así como referirse a un «automóvil SUV». Después de todo, la construcción modular ya es, por sí misma, una forma de prefabricación. Los profesionales del marketing suelen combinar ambos términos para sonar innovadores y modernos, pero esto oculta, en realidad, diferencias importantes entre los distintos métodos constructivos. Los contratistas suelen aplicar la etiqueta «prefabricado» a cualquier edificación construida fuera del lugar de emplazamiento, mientras que la mayoría de los compradores de viviendas no comprenden realmente qué implican exactamente estos enfoques constructivos específicos en aspectos como los códigos locales de construcción, las opciones hipotecarias o el valor futuro de la vivienda. Cuando las personas se confunden acerca de estos detalles, surgen problemas posteriores con los cronogramas del proyecto, la aprobación de préstamos, la cobertura de seguros e incluso la venta futura de la propiedad. Para aclararlo: las viviendas modulares representan tan solo un segmento dentro del amplio universo de la vivienda prefabricada. También existen otros tipos, como los sistemas panelizados, las viviendas fabricadas (manufactured homes) y las casas de kit, cada uno con sus propias normativas y dinámicas de mercado, factores clave a tener en cuenta al tomar decisiones de compra.

Principales diferencias: modular frente a prefabricado frente a fabricado frente a panelizado — según el código, la financiación y el método de entrega

La clara diferenciación se basa en tres pilares: normas reglamentarias, estructuras de financiación y flujos de montaje:

Vivienda Modular requieren cimientos permanentes, al igual que las viviendas convencionales. Asimismo, cumplen con las mismas normas del Código Internacional de Viviendas, lo que garantiza su seguridad, durabilidad y buen valor en las tasaciones. Sin embargo, el régimen aplicable a las viviendas fabricadas es distinto: estas se rigen por el Código HUD a nivel federal, lo que permite estructuras transportables y bases temporales. Debido a esta configuración, muchas jurisdicciones las consideran bienes personales en lugar de bienes inmuebles. Otra alternativa es la construcción panelizada, que utiliza piezas aprobadas por el código, pero requiere mano de obra más especializada durante la instalación. En cuanto a la financiación de estos distintos tipos de viviendas, existe una diferencia significativa: las viviendas modulares pueden acceder a préstamos hipotecarios estándar, mientras que las viviendas fabricadas suelen requerir opciones de financiación especializadas, dado que se clasifican como activos muebles con ciertas limitaciones en los títulos de propiedad.

Cómo se construyen las viviendas modulares prefabricadas: proceso, regulación e innovación híbrida

Módulos fabricados en fábrica frente a componentes prefabricados ensamblados en obra: flujos de trabajo divergentes e implicaciones para el control de calidad

La construcción modular se basa fundamentalmente en grandes bloques de construcción tridimensionales fabricados íntegramente en entornos de fábrica con control de temperatura. Estos módulos llegan ya estructurados, aislados, con todas las instalaciones eléctricas y de fontanería preinstaladas, paneles de yeso colocados y, en algunos casos, incluso con acabados superficiales aplicados. Lo que hace tan ventajoso a este método es que permite una ingeniería precisa, utiliza maquinaria automatizada durante toda la producción, incluye revisiones periódicas de calidad en distintas etapas y garantiza un manejo consistente de los materiales desde el inicio hasta la finalización. Todo ello contribuye a reducir los errores y elimina esos frustrantes retrasos causados por condiciones meteorológicas adversas, tan frecuentes en las obras tradicionales. El Instituto Americano de Arquitectos ha determinado que trabajar en tales condiciones controladas puede reducir el desperdicio de materiales entre un 12 % y un 20 % en comparación con las prácticas convencionales de construcción. Por otro lado, también existen opciones prefabricadas ensambladas en obra, como sistemas de paneles o soluciones híbridas, en los que los fabricantes envían piezas precortadas para su montaje in situ. Aunque estos métodos sí permiten ahorrar tiempo frente a las técnicas tradicionales de construcción en obra, reintroducen algunos de los problemas antiguos, como la sensibilidad a las inclemencias del tiempo, la complejidad de la coordinación y la necesidad de una mayor supervisión en el lugar para mantener los estándares exigidos de calidad.

Marco regulatorio: cumplimiento de la IRC para viviendas prefabricadas modulares frente al Código HUD (viviendas fabricadas) y las autorizaciones estatales específicas para viviendas prefabricadas

Al igual que las viviendas tradicionales construidas in situ, las viviendas modulares deben cumplir con el Código Internacional de Viviendas (IRC, por sus siglas en inglés). Esto significa que requieren cimientos adecuados, deben obtener la aprobación de las autoridades locales de zonificación y someterse a las mismas inspecciones por parte de los inspectores municipales de edificaciones. Cuando todo se ajusta a estas normas, se abren las puertas a préstamos bancarios convencionales, mejores valoraciones inmobiliarias y una aceptación más sencilla al ubicarlas en comunidades ya establecidas. Las viviendas fabricadas funcionan de manera distinta, ya que están reguladas a nivel federal por las normativas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano y Rural de EE. UU. (HUD, por sus siglas en inglés). Estas no exigen cimientos permanentes y vienen acompañadas de su propio conjunto de trámites administrativos y obstáculos financieros. Asimismo, las leyes estatales desempeñan un papel fundamental en lo que es viable en cada lugar. Por ejemplo, California agiliza los trámites para los métodos de construcción en paneles, mientras que Nueva York exige certificaciones rigurosas por parte de terceros antes de emitir cualquier permiso. Los constructores experimentados verifican todos estos requisitos desde el inicio, pues omitir etapas puede derivar en problemas graves a largo plazo: las compañías de seguros podrían negarse a otorgar cobertura, los permisos podrían ser denegados y los bancos, por lo general, no aprobarán hipotecas para proyectos que no cumplan con las normativas.

Ventajas comprobadas de las viviendas prefabricadas modulares: velocidad, eficiencia de costes y sostenibilidad

Plazos acelerados: finalización un 30–50 % más rápida que en la construcción tradicional — impulsada por el trabajo simultáneo en fábrica y en obra

Las viviendas modulares pueden estar listas para que las personas se muden en tan solo 3 a 6 meses, lo que representa un 30 % a un 50 % menos de tiempo en comparación con los métodos convencionales de construcción. Esta ventaja se debe a la separación entre las actividades realizadas en fábrica y la preparación del terreno de construcción. Mientras los trabajadores ensamblan las partes de la vivienda en condiciones controladas, los equipos en el sitio llevan a cabo simultáneamente tareas como la colocación de cimientos, la conexión de servicios públicos y el nivelado del terreno. Este enfoque superpuesto reduce significativamente el tiempo perdido por esperas sucesivas. Además, el montaje en fábrica no se detiene por la lluvia o la nieve, ni se ve afectado por problemas de disponibilidad de personal, lo que hace que los plazos sean mucho más predecibles. Para quienes deben atender necesidades urgentes de vivienda —ya sean promotores inmobiliarios que enfrentan escasez de oferta, funcionarios municipales que inician nuevos proyectos de vivienda asequible o simplemente familias que necesitan un hogar con rapidez— este acortamiento del cronograma marca toda la diferencia.

Ventaja económica y medioambiental: 12–20 % menos de residuos de materiales y hasta un 25 % menos de carbono incorporado

Cuando se trata de materiales de construcción, el corte preciso en fábricas, la compra al por mayor y el cumplimiento de procedimientos estándar suponen, de hecho, un ahorro considerable. Estudios demuestran que este enfoque reduce el desperdicio de materiales entre un 12 % y un 20 %, además de disminuir los costes generales de construcción aproximadamente entre un 20 % y un 30 % en comparación con los métodos tradicionales in situ. Según un análisis publicado por el Instituto Americano de Arquitectos en 2022, existe otro importante beneficio adicional: los diseños de viviendas modulares logran reducir lo que denominamos «carbono incorporado» hasta en un 25 %. ¿Por qué? Porque optimizan el uso de materiales desde el principio, requieren menos viajes para el transporte de materiales y, en general, necesitan menos reparaciones posteriores. Y aquí hay un aspecto importante que muchas personas pasan por alto: pese a todos estos ahorros, la calidad no se ve afectada en absoluto. Estos edificios modulares cumplen plenamente con las normas del sector en cuanto a resistencia a cargas, comportamiento frente al fuego y eficiencia energética.

Flexibilidad de diseño y garantía de calidad en las modernas viviendas modulares prefabricadas

Las viviendas prefabricadas modulares actuales ofrecen una gran flexibilidad en el diseño. Pueden contar con espacios abiertos en su interior, tener varias plantas, presentar fachadas únicas e incluir envolventes constructivas de alta eficiencia energética. Los compradores de viviendas pueden elegir distintas configuraciones de módulos que les permiten ampliar la vivienda más adelante si lo necesitan, crear zonas habitables independientes, como unidades de vivienda accesoria (ADU), o adaptar su espacio conforme avanzan en edad, todo ello manteniendo una apariencia coherente y uniforme en toda la casa. Al fabricarse en fábricas, se logra un control mucho más riguroso de la calidad durante la construcción. Los módulos se diseñan con esmero en entornos controlados, donde la temperatura está regulada, por lo que problemas como daños por agua, aislamiento inconsistente entre materiales o errores cometidos por los trabajadores en obra simplemente no ocurren con tanta frecuencia. Según una investigación de la NAHB, este enfoque estandarizado reduce los defectos en las obras aproximadamente un 40 % en comparación con los métodos constructivos convencionales. Esto significa que estas viviendas, en general, cumplen bien los estándares del sector en cuanto a resistencia estructural, hermeticidad frente a corrientes de aire y durabilidad a lo largo de muchos años.

Preguntas frecuentes

¿Qué es una casa prefabricada modular?

Una casa prefabricada modular es un tipo de vivienda prefabricada en la que los módulos se construyen en una fábrica y luego se ensamblan en el lugar de emplazamiento. A diferencia de las viviendas industriales, cumplen con los mismos códigos de construcción que las viviendas tradicionales.

¿Cómo se comparan las casas modulares con las viviendas industriales?

Las casas modulares se construyen conforme al Código Internacional para Viviendas (IRC) y cuentan con cimientos permanentes, lo que les permite acceder a opciones hipotecarias similares a las de las viviendas tradicionales. Las viviendas industriales se construyen según las normas del Código HUD, suelen considerarse bienes muebles y requieren opciones especializadas de financiación.

¿Son más sostenibles las casas modulares?

Sí, las casas modulares suelen generar menos residuos de materiales y pueden presentar menores emisiones de carbono incorporado en comparación con los métodos tradicionales de construcción, lo que las convierte en una opción más sostenible.

¿Qué opciones de financiamiento están disponibles para las casas modulares?

En general, las casas modulares son elegibles para financiación hipotecaria convencional, al igual que las viviendas construidas in situ, debido a su cumplimiento de los códigos de construcción estándar.